Mi volt a gond 98-ban?

A bankok a prime piac telítődése után újabb megcélozható szegmensek után kutatva kezdtek a hagyományos hitelminősítésen elbukó ügyfelek problémájának feloldásával foglalkozni. Erre az 1980-as évek törvénymódosításai adtak lehetőséget, melyek mind kockázatvállalási, mind pedig árazási területen nagyobb mozgásteret adtak a pénzintézeteknek.

 

A subprime piac felfutása azonban csak a 90-es évek közepén, az ingatlanpiac szárnyalásával összhangban kezdődött meg: az Inside B&C Lending adatai szerint a hitelállomány meghatszorozódott az 1995-től 2003-ig eltelt időszakban, melyben egyetlen törést az 1998-as hitelválság jelentett.

A bankok egy része már a 90-es évek közepén is a kockázatok továbbértékesítését választotta, erre a jelzálog-fedezetű értékpapírok kibocsátása biztosított lehetőséget. A bankok saját pénzpiaci alapjaikon keresztül értékesítették a jelzálog-fedezetű értékpapírokat a lakosságnak.

1997-re a jelzáloghitel-piac legdinamikusabban fejlődő és jelentős profitot termelő szegmensévé vált a subprime piac, ahol az árverseny egyre lejjebb szorította a kamatokat. Itt jött képbe a második probléma, az árazás kérdése. Ekkorra ugyanis a hitelek árai, vagyis a kamatok túlságosan alacsony szintre süllyedtek, oda, ahol a belőlük származó bevétel már nem tudta fedezni a pótlólagosan felmerülő kockázatot. Az 1997-es tőzsdeválság rávilágított arra, hogy a jelzálog-fedezetű értékpapírok esetében a hozamok nem állnak összhangban a felvállalt kockázat mértékével. A befektetők kivonultak, a bankok nem tudták továbbra is az adott feltételek mellett értékesíteni az értékpapírokat.

A helyzetet súlyosbította az orosz válságot egy évvel követő ázsiai krízis, a hitelpiaci szegmens összeomlása azonban elmaradt. Ennek fő oka az, hogy a válságot nem a kedvezőtlen kamatkörnyezet következtében bedőlő hitelek és árverések növekedése indította el.

Rózsaszín szemüveg, mitől pukkant most a lufi?

A Fed tanulmányában leírtak szerint a hitelezők megtanulták 1998 leckéjét, és árazási politikájukban nagyobb hangsúlyt helyeztek a kockázatokra. Ennek következményeként csökkent a subprime piacon legjobb minősítésnek számító A- alatti hitelosztályba tartozó adósok aránya és nőtt az átlagos önrész.

A hitelezési gyakorlat fejlődését tekintve a szakemberek könnyedén hátra dőlhettek a székükben, meggyőződve arról, hogy minden a lehető legnagyobb rendben van. Jogosan merül fel a kérdés: vajon hogyan következhetett be mindezek ellenére az a krízis, amely most megtépázza a világ pénzügyi piacait és jól működő hitelezőket taszít a csőd szélére.

A válasz három tényezőből épül fel, melyek együtt hatva jutattok mai állapotába az amerikai hitelpiacot. A 90-es évek második felében a lakosság figyelme az ingatlanpiac felé fordult, ezt tekintették az egyik legfontosabb értékképző eszköznek, a megnövekedett kereslet pedig 10-15 százalékkal röpítette éves szinten az árakat.

Az eddig soha nem látott sebességgel robogó árak sokakat szorítottak a nagyobb költségekkel járó subprime hitelpiacra, mert a jövedelmük hitelösszeghez viszonyított aránya nem felelt meg a hagyományos hitelbírálatkor vagy éppen nem tudták előteremteni a szükséges önrészt.

Az önrész és jövedelemigazolás nélküli hitelek önmagukban egy változatlan kamatkörnyezet mellett nem vezettek volna a válság kialakulásához. Ám az inflációs nyomás miatt a jegybank 2004 nyarától folyamatosan emelte az irányadó rátát, a közel 400 bázispontos növekedést pedig már korántsem nyelhette el a két piac között szűkülő marzs, így minden hitelező a saját bőrén érezhette az ingatlanpiaci vesszőfutás hatásait.

 

Az önrész csökkenése a legalacsonyabb árakkal rendelkező ingatlanok esetében volt a legnagyobb, amely azért jelent óriási problémát, mert a subprime hitelek részesedése ezen ingatlanok körében a legmagasabb. A 100 százalékon felüli finanszírozási arány esetében pedig semmilyen tartalék nincs, amely az ingatlan értékének csökkenését tompítaná.

A vásárlási célú hitelek mellett több ezren váltották le drágább fogyasztási hiteleiket jelzálogfedezetes konstrukciókra, ahogy az fenti ábrán is jól látszik. Ez tovább növelte azon kockázatos termékeket választók számát, akik most a hőn áhított ingatlan megtartásáért küzdenek.

 

A kamatvágta következtében megemelkedett törlesztőrészletek azonban pontosan ebben a szegmensben sújtják leginkább a hitelfelvevőket, mivel az egyébként is kifeszített családi költségvetésből további külső forrás bevonása nélkül már nem tudják finanszírozni az egyre növekvő terheket.

A kártyavár a tavalyi évben kezdett inogni, amikor az ingatlanpiac sok éves száguldást követően szinte állóra fékezett. Az összeomlás azonban csak egy évvel később, idén júliusban következett be. A végrehajtási és árverési eljárások száma a nyolcvanas évek végi állapotot idézi, amely tovább fokozza az ingatlanpiac lassulását.

Az értékcsökkenés azonban a hitelek mögött álló fedezet leértékelődése révén súlyos problémákat okoz a hitelezőknek és az értékpapírosított hitelállományon keresztül a lakosságnak is. Mivel az értékpapírosított hitelállomány aránya eléri a 60 százalékot, a válság rengeteg hitelezőt és kisbefektetőt érint.

A következményeket az elmúlt napokban már láthattuk, a tőzsdék szakadnak, több ingatlan-, pénzpiaci- és részvényalap zárolásra kerül likviditási problémák miatt. A válság az európai bankszektort is elérte, hiszen egy brit és egy német bank is tőkeinjekcióra szorult a fizetésképtelenséget elkerülendő. A helyzet komolyságát jelzi, hogy az Európai Központi Bank, a brit jegybank és a Fed is olyan intervencióra kényszerült, melyet szeptember 11-e óta nem láthattunk, mivel a bankközi kamatlábak jelentősen meghaladták az irányadó rátákat.